房地产尽职调查报告前期如何准备

现在房地产的并购竞争十分激烈，并购的机会转瞬即逝，客户的对于时间上的要求也越来越高。十年前做一个房地产项目，可能会给一个月的期限，现在可能是一个星期。时间紧迫，要求我们提高工作效率。为了提高效率，我们尽量在做之前做好充分的准备。

一、准备尽职调查问卷

大家都知道，现在工作很多时候都需要旁人的协助，作为尽职调查，它更加需要目标公司的配合。为了使目标公司能够有效的配合，使相关人员可以在进场后马上工作，一般都会在开始工作前准备一份“调查问券”，明确说明目标需要准备回答的问题和需要提供的信息。虽然很多内容都是相似的，但每次调整都要根据项目实际情况进行，做一个有针对性的而不是“走过场”的问卷调查。要做到有针对性，就需要相关人员充分了解目标公司。相关人员越了解目标公司，做的“调查问券”就越有针对性。

二、了解目标公司的公开信息

通常，客户会提前告知目标公司和一些房地产项目的基本情况等，但我们不能仅仅满足于此，为了更快速、更有效地工作，我们倾向于做以下工作：
1．由谷歌、百度查询目标公司、股东、实际控制人、房地产、项目概况。
2．通过“全国企业信用信息公示系统”和天眼查等APP，查询目标公司股权结构、出资额、股权质押、股权冻结等信息。
3．通过当地国土局、设计院和建设部门的网站，查询项目规划、土地开发建设、房地产开发销售的基本情况。
4．由最高人民法院、地方法院网站及相关APP查询目标公司、股东、实际控制人组成的诉讼、未决诉讼、执行案件的情况。

三、了解目标公司当地的地方法规、地方政策

除了目标公司的信息外，在工作之前，要了解目标公司所在行业涉及的相关法律法规并进行深入学习研究。尽职调查的目的是为了寻找和确定法律风险，目标公司适用哪些法律法规，尤其是地方性法规、地方规章制度，甚至是规范性文件（包括地方土地政策），都应该充分了解，避免风险。例如，我们一般知道商品房防水保修期为五年，但浙江省实施的《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定是八年。如果不充分了解当地的法规，结果很容易就会出现错误。再如，调查房地产项目的时候，对目标公司适用契税税率的充分了解是非常必要的，我国的《契税暂行条例》规定在我国契税税率为3%~5%，但在不同的地方具体执行多少税率，由各省相关部门自行决定。

四、了解当地政府机构的要求

在调查中，你会发现中国版图真的是太大了，对法律法规的理解以及具体实施都是非常大的。单单在向相关政府机构调查数据的时候，各地情况千差万别，更不用说获取房地产登记信息和其他的事项了，甚至查询工商文件，各地的做法也千差万别，让人头疼。因此，如果目标公司在省市以外，除了当地的法律法规外，还有一项准备工作要做，就是了解当地相关政府机构对数据查询的条件和要求。一般来说，查看相关网站，然后打电话确认。这样做，可以避免一些部门要求一些特殊程序，影响进度。

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