房地产可研究性报告误区及应对

目前，越来越多的房地产项目可行性研究开始关注的技术可行性、经济合理性和项目建成后的效益，不仅仅是片面关注未进行的项目的效益评价，也不利于管理水平的提高。房地产项目和房地产项目的可行性，前期可行性研究报告的编制和评价，在一定程度上关系到整个项目的成败，因此须提高编制的科学性和准确性，提高项目科学管理水平。

一、常见误区

1．科学的效益分析

如果项目可行性研究报告非常明确告诉我们可以确定在未来能赚多少钱，并且能够赚这么多钱，那就不是实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告是不标准的，至少不可能仅仅是效益标准。在可行性研究中，存在许多不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格和销售过程处于相对不确定的状态。因此，“效益分析”并不能很肯定，只是一种合理的预测，而预测需要期望值，是预测需要的假定前提。根据不同的预期，对不同效益的预期进行的可行性研究才是具有科学性的。

2．不全面的分析

通过对一些房地产投资项目失败案例的研究，发现项目失败的主要原因是一些可预测的因素。这些因素包括：在远离城区的乡镇高层公寓楼开发中，其建设结果被忽视；在一个农民住宅小区开发商品住宅小区，往往导致规划失控，其结果在廉价的“集资房”的影响下半途而废；同样的城市住房供大于求，建设成本远远超过预算导致资金链断裂等。通过失败的案例可以发现，房地产项目在可行性分析和研究的过程中，只从不同的角度描述了项目投资的前景，却忽视项目投资的负面因素。这样的“可行性研究”，从头到尾只是为了证明项目是可行的，这是研究人员代入个人观点的行为是不全面的，违背了制定可研究报告的科学性，导致失败。

二、应对措施

1．高度重视工作专业化和市场培育作用。加快工作专业化和市场培育作用，促进产业规模化和专业化，是提高可行性研究水平，保证误差控制的准确性和深度，是误差控制的根本保证。当前市场逐步规范和成熟，市场竞争日趋激烈将会成为企业在加强可行性研究的外部动力。

2．提高从业人员素质。这是控制误差可行性的基本保证。在某些方面，可行性研究人员应该是“通才”，须具备相当的技术、经济、房地产开发业务、法规、税务、金融等专业知识。

3．对数据库进行可行性研究。目前国内房地产市场透明度不高，人员在进行可行性研究的时候往往难以收集完整、准确的市场信息，信息缺失或出错，都会为可行性研究带来巨大的误差。在这种情况下，可行性研究人员需要加强信息收集、整理工作能力。通过对真实的追求，将市场上的信息进行收集、归纳及整理，转化为可用的数据。另外，还可以加强项目后的评价，通过对比分析，总结经验，改进投资管理和决策，进一步提高可行性研究的实用性。

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