房地产尽职调查核心是什么

房地产投融资板块，是尽职调查业务的高频应用场景。交易金额大，尽调周期短，交易结构复杂，嫁接的金融产品多。登尼特，专业做房地产尽职调查报告，为您做提供尽职调查报告。

那么房地产调查报告的核心是什么？

房地产尽职调查报告的核心是坚持重要性原则

从原则上来讲，“尽职调查”——就是要尽心尽力对目标企业的全部情况都要进行调查，工作要尽可能地做得详细。比如，一个客户将要卖掉一家房地产企业，谈成的成交价10亿元，但是一家被买方委托的第三方机构花了两个月时间还没有结束。后来发现，这家第三方机构对于几百块的费用都进行了再三核实。

这种情况并不是哪里不对，既然是尽职调查，就要做到“尽职”两字，但尽职调查不考虑调查的深度、时间和成本，盲目的“尽职”，什么事都事无巨细是没必要的。

事实上，在大多数项目中，客户给我们的时间很紧，客户愿意支付的成本有限，同时又要求对一个房地产项目全部情况进行调查，往往是不现实的，甚至是不必要的。

不同的行业做的尽职调查重点都是不一样的。做房地产行业的尽职调查，客户关心的是土地和住房，这是相关人员调查的重点，所以对于土地和住房问题的调查要非常仔细。但是对于绝大多数的房地产项目来说，知识产权和劳工事务往往不是关键问题。另一方面，如果目标公司的调查对象是高科技公司，知识产权不可避免地是核心问题。如果你调查的是劳动密集型企业，那么劳动事务就成了核心问题。

按照重要性原则，对于项目中的核心问题，一定要调查得非常仔细。同样是房屋和土地，如果仅仅是一般性企业的资产，通常查验产权证就可以算是尽职了；但对于房地产企业取得的土地，就不能仅仅是看土地证了，而须从土地“招拍挂”就开始进行调查。

比如，上海市有些土地挂牌出让须知中要求，“独立竞买人，所注册成立的项目公司，须100%独立出资，竞得后股权不得调整”，但是在土地出让合同中却没有限制股权转让的条款。尽管我认为土地部门这样做的合法性值得讨论，但对尽调律师而言，遇到这样的情况，如果仅仅从土地出让合同开始审查，那就无法发现可能的风险。

再比如，如果房地产项目尽调中有一项商标的调查，一般查验注册商标的真实性即可。但如果当年苹果公司在收购iPad商标之前，委托你进行尽职调查的话，应该是对于该商标的各个方面做调查。

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